Avdeling Bergen
Jordalsveien 17
Kom gjerne innom og hils på gjengen i våre kontorer i Eidsvåg, like utenfor Bergen sentrum.
Jordalsveien 17
Kom gjerne innom og hils på gjengen i våre kontorer i Eidsvåg, like utenfor Bergen sentrum.
Har du fått tilsyn er det viktig å komme raskt i gang. Har du fått opphør av bruk er dette noe som må tas tak i med en gang, dette er en frist som er vanskelig å få utsettelse på og ikke mulig å gjøre noe med. Bruken må rett og slett opphøre.
Fristen for tilbakeføring er det derimot litt lettere å få gjort noe med. Man kan på grunnlag av at man trenger tilstrekkelig tid til å utforme en skikkelig søknad, eller tid til å hente inn anbud, søke for å få utvidet fristen. Som oftest vil plan- og bygningsmyndigheten godkjenne dette innenfor rimelighetens grenser.
Noen byggesøknader er avhengig av dispensasjonssøknader. Det vil for eksempel si at tiltaket det søkes om ikke er innenfor bestemmelsene i reguleringsplanen for området. Det kan være bestemmelser som angir møne- eller gesimshøyde, minste tillatte uteoppholdsareal eller utnyttelsesgrad for tiltak. Som ansvarlig søker skriver vi en god mengde dispensasjonssøknader i året, og vi har god erfaring med å vurdere hvilke bestemmelser det er rimelig søke dispensasjon fra.
Hvordan vi bygger og bor i boligene endrer seg stadig. For eksempel er det få bygg i dag som bygges med tørkeloft, og de tørkeloftene som eksisterer brukes ikke på samme måte som de var tiltenkt. I dag er det trolig mer attraktivt å bruke dette arealet til en loftsstue eller noen ekstra soverom. Mange steder er det fortsatt gjeldende reguleringsplaner som er fra 1940-, 50- eller 60-tallet som setter begrensninger på bruk av loftsetasjen. For å få tillatelse til en bruksendring må det da søkes om dispensasjon fra de relevante bestemmelsene. I slike tilfeller er det rimelig å anta at det er mulig å få dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen. Som i alle byggesøknader er det aldri en garanti for å innvilget dispensasjonssøknader.
Dispensasjonssøknader har et relativt smalt nåløye de skal gjennom. For det første er det vanlig praksis at områder ikke skal omreguleres gjennom stadige dispensasjonssøknader, men at det skal utarbeides nye reguleringsplaner for området. Å utarbeide nye reguleringsplaner for området er en dyr og tidkrevende prosess. For det andre må en dispensasjonssøknad møte to kumulative krav (det vil si at begge kravene må innfris). De første kravet er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det andre kravet er at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene. Hjemmelen for å gi dispensasjon er plan- og bygningsloven §19–2, annet ledd. Det er kommunene som gir dispensasjon.
Vi i Byggesøknad Norge har lang erfaring med dispensasjonssøknader, og hjelper deg gjerne! Ta kontakt for mer informasjon, spørsmål og pris.
Her kan du finne informasjon om nabovarsel i byggesøknader. Denne siden handler om hva du kan gjøre dersom du har fått et nabovarsel og vil komme med en nabomerknad, og informasjon til deg som skal sende et nabovarsel.
Et nabovarsel er et skriv som på en detaljert måte skal gi informasjon om et søknadspliktig tiltak som kan påvirke andres interesser. Det vil si at naboene skal ha informasjon om rive- eller byggeprosjekter som kan påvirke forhold på deres eiendom eller i deres bolig. Her finner du informasjon om hva et nabovarsel skal inneholde, og hva du gjør dersom du vil komme med en merknad.
I veiledningen til SAK10 §5–2, andre ledd står det:
“Nabovarsel skal gi en dekkende beskrivelse av tiltaket; hva som skal oppføres og hvor det skal oppføres. Det er et krav at målsatt situasjonsplan og snitt- og fasadetegninger vedlegges selve varselet. I tillegg skal varselet, i den grad det berører naboenes eller gjenboernes interesser, inneholde dokumentasjon som følger av byggesaksforskriften § 5–4.”
Dersom tiltaket medfører endre bruk, skal både ny og tidligere bruk beskrives. Hvis tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven må det vises til relevante bestemmelser og begrunnelsen i søknaden skal også vedlegges. Nabovarselet skal også inneholde tydelig informasjon om hvor eventuelle merknader skal sendes. Det er mulig å levere nabovarsel personlig, per post eller elektronisk. Ved levering per post eller elektronisk er det særskilte krav som dokumenterer at rett person har mottatt varselet.
Dette bestemmes av plan- og bygningslovens §21–3, første ledd:
“I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig.”
Her er det viktig å merke seg at fristen løper fra varselet er sendt og ikke når det er mottatt. Derfor vil du i de aller fleste tilfeller ha mindre enn to uker på å svare på et nabovarsel.
Dersom du mener at naboens planlagte tiltak går ut over din eiendom på en urimelig karakter, kan du komme med en merknad som kommunen må ta med i vurderingen av byggesøknaden. Hva du kan klage på ved naboens planlagte tiltak er avhengig av hvilket type tiltak naboen planlegger.
Kommunene skal godkjenne byggesøknader som ikke bryter med lover eller planer, som plan- og bygningsloven eller kommunens areal og reguleringsplan. Derfor er det en fordel å orientere seg i gjeldende lover og regler før man kommer med en nabomerknad. Et eksempel på et lovgrunnlag for en klage kan være plan- og bygningsloven §29–2 hvor det står at:
“Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.”
Denne bestemmelsen er et eksempel på noe som kan være et gyldig grunnlag for en merknad til nabovarsel. Dersom du mener at tiltaket det søkes om bryter områdets visuelle karakter eller påvirker eiendommen din negativt, kan du komme med en merknad angående dette. Det er viktig å holde merknadene saklige, og selv om byggesaker kan vekke sterke følelser, vil det ikke tjene saken din å legge inn flest mulig merknader.
Nabomerknad er særlig viktig dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon fra lover eller planer og berører naboers interesser. Ved søknad om dispensasjon må søker blant annet vise “at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.” (Jfr. plan- og bygningsloven §19–2, annet ledd). Dersom du mener at en dispensasjon fra plan- og bygningslovens bestemmelser er til en ulempe for deg og din eiendom kan du legge inn en nabomerknad om dette.
Det er også mulig å samtykke i tiltaket. Det gjør du dersom du ikke finner noen problemer med det foreslått tiltaket i nabovarselet. Det er også anledning til å be om betenkningstid. Dette er for eksempel nyttig dersom nabovarselet inneholder en søknad om dispensasjon. Ved søknader om dispensasjon er det ofte nyttig å ta kontakt med en profesjonell aktør for å forsikre deg om at dine interesser ivaretas på en god måte.
Dersom du ønsker å komme med en nabomerknad hjelper vi i Byggesøknad Norge deg gjerne. Vi har erfaring med å skrive nabovarslinger og nabomerknader. Vi har erfaring med de relevante lover og regler, og kan hjelpe deg med å få oversikt over forhold som kan påvirke eiendommens verdi eller om tiltaket på andre måter bryter med dine interesser.